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Kurzinfo:
Die Übergangszeit mit den Sonderregeln des GEG 2020
ist beendet. Inzwischen haben auch die zuständigen
Bundesministerien die Muster für die Energieausweise
nach GEG im Bundesanzeiger bekannt gemacht. Und weil
das neue Gesetz auch zum Energieausweis so manche
Neuerung bringt, erreichen uns viele Meldungen dazu.
Doch leider kommen damit auch alte und neue
Missverständnisse zum Energieausweis unter die
Leute. Wir klären einige davon hier auf:
1. Irrtum:
Der Energieausweis für einen fertiggestellten Neubau
oder ein geändertes Bestandsgebäude weist nach, dass
diese Bauten das Gebäudeenergiegesetz erfüllen
Nein und wieder
nein, obwohl der Bauherr, bzw. der Eigentümer,
auch nach GEG den Energieausweis den
Landesbehörden auf Verlangen vorlegt. Der
Energieausweis ist letztendlich eine
"energetische Momentaufnahme" des Gebäudes,
entweder nach der Errichtung eines Neubaus oder
nach fertiggestellter Änderung, im Baubestand.
Ohne die
dazugehörenden Berechnungen, kann der
Sachebearbeiter im Bauamt jedoch nicht prüfen ob
das Gesetz in seiner vollen Wirkung eingehalten
wurde. Doch das GEG sieht NICHT vor, dass der
Aussteller mit dem Energieausweis auch die
Berechnungs-Unterlagen übergibt. Letztere muss
er zwar aufgewahren, falls der Energieausweis
als Stichprobe kontrolliert wird.
Und weil die
Länder gerne selbst bestimmen, was sie prüfen
wollen, führt das GEG 2020 die neue
"Erfüllungserklärung" verpflichtend ein. Was
diese genau umfasst, wer sie ausstellt und wann
der Eigentümer sie der Baubehörde vorlegen muss,
bestimmen die Bundesländer jeweils selber. Das
"Musterland Bayern" hat beispielsweise sehr
schnell reagiert und die Vorschriften zum GEG in
seine
"Verordnung zur Ausführung
energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn)" als
speziellen "Teil 2 Gebäudeenergiegesetz"
integriert.
2. Irrtum:
Der Energieausweis informiert über den erwartbaren
Energieverbrauch eines Gebäudes
Nein, dies stimmt
leider nicht, auch wenn sich potenzielle Käufer,
neue Mieter, Pächter und Leasingnehmer genau
dies wünschen. Und genau aus diesem Grund klärt
auf der ersten Seite des Energieausweises nach
GEG für Wohn- und Nichtwohngebäude ein
Hinweistext zur Verwendung des Energieausweises
auf:
"Energieausweise
dienen ausschließlich der Information. Die
Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das
gesamte Gebäude oder den oben bezeichneten
Gebäudeteil. [Dies ist der Fall, wenn für ein
gemischt genutztes Gebäude zwei Energieausweise
ausgestellt werden, gesondert für den Wohn- und
Nichtwohnteil. Anmerkung der GEG-info.de
Redaktion] Der Energieausweise ist lediglich
dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich
von Gebäuden zu ermöglichen."
Dass dieser
Vergleich bei parallel erlaubten
Energieausweisen auf der Grundlage des
berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen
Energieverbrauchs nicht leicht ist, wissen
Betroffene aus eigener Erfahrung nur zu gut.
Doch dies ist wiederum eine ganz andere
Geschichte ...
3. Irrtum:
Als neue Vorschrift bringt das GEG auch die Pflicht,
in kommerziellen Immobilienanzeigen gewisse
Energiekennwerte des Gebäuden bekannt zu geben
Nein, diese
Pflicht gilt bereits seit Jahren. Die EnEV 2014
hat sie dazumal eingeführt und die zuständigen
Bundesministerien veröffentlichen dazu auch eine
nützliche Arbeitshilfe.
4. Irrtum: Im
Baubestand kann der Eigentümer zwischen dem Bedarfs-
und Verbrauchs-Energieausweis wählen
Nein, dies gilt
nicht für alle Eigentümer. Wessen Haus höchstens
vier Wohnungen umfasst und für das der Bauantrag
bis spätestens 30. Oktober 1977 gestellt wurde,
muss einen Bedarfsenergieausweis ausstellen
lassen, wenn das Haus nicht folgende Bedingung
erfüllt:
Es hat entweder
bereits bei der Baufertigstellung oder durch
spätere energetische Sanierung das
Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung
(WSchVO 1977) erreicht. Den Beweis dafür kann
der Aussteller auch anhand der vereinfachten
Datenermittlung berechnen, für welche die
zuständigen Bundesministerien auch die für das
GEG aktualisierte Arbeitshilfen inzwischen
bekannt gegeben haben.
5. Irrtum:
Seit dem 1. Mai 2021 müssen Immobilienmakler
Interessenten den Energieausweis vorlegen
Hier sind leider
gleich mehrere Irrtümer vereint:
Nein, die Pflicht
einen Energieausweis potenziellen Käufern oder
Neumietern vorzulegen und nach Vertragsabschluss
zu überreichen, war nie ausgesetzt. Sie galt
fortlaufend auch nach dem GEG-Inkrafttreten am
1. November 2020, auch wenn diese
Energieausweise bis 1. Mai 2021 noch nach dem
Regeln der EnEV 2014 ausgestellt wurden.
Nein,
Immobilienmakler waren noch nie davon "befreit"
potenziellen Käufern oder Neumietern einen
gültigen Energieausweis vorzulegen. Es gab
deshalb viele Diskussionen und wir haben auch
zahlreiche Klagen über unser Kontakt-Formular
erhalten von betroffenen Käufern oder
Neumietern. Genau aus diesen Gründen benennt das
neue GEG 2020 die Immobilienmakler nun direkt
als Verpflichtete und bestätigt damit auch ihre
wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt.
FAZIT: Der Energieausweis hat von Anfang an
für viele Diskussionen gesorgt. Seine Einführung
durch EU-Regeln, Feldversuchen und der
Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) war von
erfreulichen, optimistischen Visionen begleitet.
Doch trotz
ernüchternder Realität in der Praxis hat der
Energieausweis von der EnEV 2007, zur EnEV 2009,
EnEV 2014 und zuletzt durch zum GEG 2020, zu
willkommenen Verbesserungen geführt. Dazu haben auch
interessante Erkenntnissen relevanter Studien
geführt. Doch es bleiben nach wie vor auch
Erwartungen, die der Energieausweis nicht erfüllen
kann - zumindest nicht nach den jetzigen Regeln.
Im Jahr 2023 ist ein
GEG-Update vorgesehen. Die EU-Gremien knüpfen indes
große Hoffnungen an europaweit vergleichbare
Energieausweise, die wir in Datenbanken bequem
abrufen können. England und Dänemark profilieren
sich dabei als Vorreiter. Wir dürfen gespannt sein.
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